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Les préjugés :

Les prix de vente s’élèvent comme les étages !

Sans être complètement fausse, cette règle a pour origine le centre des grandes villes et deux grandes causes :

Dans ces immeubles le dernier étage était historiquement réservé aux chambres pour les domestiques, les fameuses « chambres de bonne » aux dimensions modestes, et à l’époque avec des commodités communes. Les prix de vente au mètre carré sont inversement proportionnels à la surface vendue.

Donc si l’on raisonne en €/m² c’est en effet le cas, ces biens immobiliers n’échappent pas à la règle et se vendent au-dessus de la moyenne, mais vu leur taille c’est aussi logique car même à ces prix/m², ils sont en masse les logements les moins chers disponibles sur ces secteurs.

Le phénomène rooftop, les maisons sur les toits, les appartements en attique construits en retrait de la façade et bénéficiant d’une grande terrasse, sont des biens d’exception et à ce titre font l’objet d’un prix en rapport.

La encore c’est le raisonnement au m² qui pèche, les surfaces extérieures ne sont pas intégrées au prix de vente, ni les volumes exceptionnels que proposent parfois ce type de logement.

Ces exceptions étant faites pour estimer un appartement, les variations entre 2 étages supérieurs ne sont pas sensibles, voire inexistantes entre le 6ième et le 12 ième étage (par exemple) d’un immeuble qui reproduit les mêmes logements à chaque étage. Pire, les logements du dernier étage des constructions de plus de 15 ans ont logiquement un DPE moins bon et de ce fait vont donc subir une décote.

Pour les immeubles sans ascenseur, les habitants acceptent volontiers les 2 premiers niveaux, au-delà et tout à fait logiquement, les paliers supplémentaires et leur pénibilité viennent plomber l'estimation du bien immobilier.

 

Rez de chaussée, à éviter !

Peut-on comparer un rez-de-chaussée dont les seules ouvertures donnent sur un axe passant ou écrasé entre des tours vertigineuses qui lui enlèvent toute lumière, d’un rez-de-jardin d’une résidence sécurisée avec vue sur la verdure ?

• Dans le premier cas des nuisances évidentes telles que le manque d’intimité, la quasi impossibilité d’ouvrir ses fenêtres, les risques de cambriolage, le bruit, le manque de lumière vont nécessairement se ressentir dans l'estimation de l'appartement.
   

• Dans le second cas, l’absence de voisin à l’étage inférieur, un espace privatif jardin ou terrasse plus grand, l’accès direct et de plain-pied aux parties communes de l’immeuble (cave, garage vélo, parking…), vont se valoriser. Également, les charges d’ascenseur sont réparties proportionnellement à l’usage, de ce fait les rez-de-chaussée ont des charges allégées, c’est aussi un argument pris en compte.

Ensuite il y a une clientèle captive malgré elle, les personnes à mobilité réduite quand l’immeuble est dépourvu d’ascenseur. 

Pour les immeubles à ascenseur, si celui-ci provoque des phantasmes à certains, il provoque aussi des phobies aux personnes atteintes de claustrophobie mais également à beaucoup d’autres qui craignent la panne, les problèmes de sécurité etc… 

Et enfin tous ceux qui veulent que leur animal de compagnie puisse s’aérer sans avoir à sortir.

Les investisseurs dénichent aussi à cet étage de bons produits pour des raisons simples : 

• Leur décote à l’achat est supérieure à la décote à la location, ce qui en fait des logements plus rentables, avec un meilleur cash-flow. Il n’est pas rare de trouver des décotes à l’achat de 10 à 20 % au m², soit le double de ce que sera la décote à la location, (5 à 10% sur le loyer).

 

Pour le second pas d’hésitation !

 

DEUX ORIGINES :

La première est typiquement parisienne est plus précisément architecturale avec les immeubles Haussmannien qui composent 60% des bâtiments parisiens. Si le rez-de-chaussée était plutôt assez haut pour accueillir des commerces, le premier était un entresol pour les réserves ou à destination des gérants. Le second avait la préférence de la haute bourgeoisie qui s’éloignait ainsi des nuisances de la voie publique sans avoir à monter trop d’escalier, et surtout cet étage se distingue par une grande hauteur sous plafond pour faire entrer la lumière avec de grandes fenêtres décorées et des balcons. On retrouve ces balcons au cinquième également pour une symétrie de façade.

L’autre explication est historique également, sans ascenseur, les charges commencent à peser à partir du second. Ensuite même avec un ascenseur les charges financières n’y sont pas intégralement reportées car l’on conçoit qu’à ce niveau il n’est pas systématiquement utilisé.

Un préjugé assez logique pour estimer un appartement mais un dicton à nuancer évidemment encore une fois en fonction de l’environnement, le bruit, le vis-à-vis, la vue, la conception du bâtiment etc…

 

 

Les constantes pour estimer un appartement :

Si l’on observe les transactions dans leur globalité, les tendances statistiques dans l'estimation d'un bien immobilier font ressortir les éléments suivants :

 

Pour les Immeubles sans ascenseur :

Les prix montent avec les étages jusqu’à un seuil de pénibilité apprécié différemment que l’on soit en province qui fixe ce seuil au second niveau ou dans une grande ville, Paris le situe au quatrième. Au-delà les prix redescendent sauf les exceptions type roof top.

Les écarts entre le rez de chaussée et l’étage le plus valorisé sont également moins contrastés, 10% pour un immeuble moyen de 4 étages en province et jusqu’à 15 % pour un immeuble moyen de 6 étages intra-muros des métropoles.

En fait c’est le bénéfice avantages des étages (clarté, bruit, vue, sécurité…) et inconvénients (pénibilité, charges,…) qui est à prendre en compte au cas par cas lorsque l'on souhaite estimer un appartement.

 

Pour les Immeubles avec ascenseur :

La pénibilité disparaît et repousse le palier à partir duquel les prix stagnent amplifiant ainsi les écarts.

Ainsi pour des petits immeubles (jusqu’à 6 étages) les prix moyens augmentent réellement à chaque niveau. La première marche subit la plus grosse décote (attention nous parlons de statistiques, voir préjugés ) que l’on peut situer entre 7 et 10 %, au delà du premier dans le même immeuble la croissance est assez régulière de 1 à 3% par étage selon que l’on soit en province ou en grande ville, jusqu’au 6 ième avec toujours une marche double pour le dernier qui procure l’avantage de ne pas avoir de voisin au dessus de la tête, mais attention cet avantage s’annule si le DPE perd une classe avec l’étage précédent. Au delà du sixième, les étages intermédiaires peuvent en général être relativement similaires ce qui se traduit par des prix relativement homogènes ou sans grandes tendances.

 

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